叶：那么现在千岛湖除了您的开元之外，另有其他类似的休闲度假的中央也发达生长的越来越多了。

    陈：对，千岛湖我们一家旅店做了今后，一些国际年夜公司也进往了，现在据我们了解至少有四家五星级旅店在建，我们也还想再往建一家，我们现在也正在谈准备建一个年夜型的高尔夫球场和休闲度假的一些别墅，再建一间五星级的度假旅店，因为千岛湖在内陆地区来说如许的情况，如许的风景，是极度合适建休闲度假旅店的。

    叶：并且是一个全新的一个商业形式的尝试，可是刚才我有一个题目，您没有正面的回答我，便是说您那时往拿一个千岛湖的土地的时候，拿的是相称合算的。

    陈：对。那时我们建这个旅店的这个半岛，离县城又很近，风景又极度年夜度，这个岛我们拿下的时候，我们就花了一万万，一共三百八十亩土地。

    叶：三百八十亩也便是两万多块钱一亩？

    陈：两万多块钱一亩，那么现在千岛湖这其中央异样起码现在要两百万一亩。

    叶：两百万一亩？

    陈：便是上升了根基上八十多倍，那么这个也是，一个是中国经济生长的一种肯定，那么同时也证明了我们的选择照旧对的。

    叶：那您现在想修筑第二一般墅土地就没有那么廉价了。

    陈：那年夜概会贵的多，固然我们不会选择，如许好的中央很难选择了，我们会选择比较偏的，方位偏的中央选，比较偏的年夜概也在二，三十万一亩，那正本的地价是永久也拿不到了。

    叶：可是我们如果来回想一下开元生长的一个历史的话，会发明理想上像您如许选择一块现在巨匠并不是很看好的中央，然后修筑高星级的旅店从而动员这个地价的上升，在开元的生长历史上，这不是第一次了。

    陈：对，我们现在根基上这个形式是按摄影沿了这个旅店加地产这个形式在做，因为巨匠也晓得靠旅店赚来的利润往生长，那么年夜概这个旅店的生长会很慢很慢，因为巨匠晓得，旅店是投进年夜，产出少，那么为什么？因为我有良多冤家是做旅店的，酒雇重如果看它的地价，看它房价的升值，所以从某种意义下去说，旅店属于旅游地产，属于旅游的一部分，可是也是属于地产的一部分，那么我们根基上现在开发的形式是，拿一块地建一个旅店，开发一块住宅房产。

    叶：先修筑旅店。

    陈：先修筑旅店再开发住宅房产，那么如许一个利益是什么呢？一个可以向政府夺取到比较好的优质的土地本钱，因为政府频频是希看你往建旅店，不希看你往单一的开发房产，因为建旅店的话对一个都会的品味提高，关于一个接待本领大概是。。。。。本领的提高，乃至是政府的政绩，它都会有良多利益，那么单一的建房产的话呢？单一的建住宅房产的话，你房子卖完了今后呢，留下的都是给政府的负担，而旅店还会给政府带来源源赓续的财政收进，那么政府频频会把好的土地出让你做旅店，那么我们便是使用这一个特点，那么拿到一块好的土地开发一块房产和旅店，那么如许的话就把旅店建成了，动员了你阁下地价的升值，你的住宅就可以卖到一个好价钱，这个也是我们沿袭至今的一个体例。

    叶：一种运营的体例。

    陈：我们也获得了比较好的结果。

    叶：那么开元是从什么时候开始就摸索到如许一种配套件事的体例。

    陈：我们根基上就从九九年开始依照这个形式在做，因为那时我们正本已往不断是做旅店的，做旅店的同时我们就在想如果光是靠旅店赢利来生长我们的旅店产业，我们以为这个速度太慢，必需要找一种打破性的一种产业来获得一个好的报答，那么来生长我们的旅店奇不雅观，那么我们想来想往，末了选择房产，那么我们为什么选择房产呢？第一，我们以为中国的经济会有一个高速的生长，这个高速生长必需要扩展都会化，都会化必需要有住宅，首先它是排头兵，那么在如许的情况下，你往搞房地产开发一定会获得一个比较好的利润，那么从这个角度来说旅店跟房产一同做，那么也便是说使用我们做了十多年的旅店品牌来支撑我们房地产的品牌，因为我们想到了搞房产，人家搞房产的已经有十多年的历史，我们一进往搞房产我们没有品牌，我们没有履历，那么若何往把这个房产物牌打响，独一也便是靠我们旅店的生长，靠旅店业的品牌往支持，那么以为旅店业跟房地产联动的体例是我们最合适的体例，所以我们从九九年开始选择了旅店和房地产的生长形式，从理论上证明是获得了一个比较好的结果。

    叶：可是这两年我们也留意到各个都会，各个年夜中都会的房价是飞速的一个下跌，那国家也在出台了一系列的宏不雅观调控步伐往举行遏止房价的一个飞速的下跌，那么您以为在这个题目当中房产商是不是有一个不可推脱的责任？房地产商固然希看房价越高越好了。

    陈：嗯，我以为这个房价的鞭策，年夜概我有几点不雅观点，不一定准确哦，我以为房价的鞭策不是房地产商可以鞭策的，房价的鞭策重如果这个市场来鞭策，那么市场是什么在起感化呢？中国的市场很年夜一部分是政府在起感化，那么这就特别了，政府是要把房价压上去，那么如何会往鞭策这个市场呢？那么这个题目扳连到一个深条理的题目，牵到一其中央政府跟中央政府的一个长处题目，实在我以为这个房地产的近况便是政府要提出把房价压下往，而房地产的一个价钱不断是压不下往，这个便是中央政府跟中央政府背叛的一种功效，不是房地产商跟政府背叛的一种功效，你说靠房地产商跟政府背叛，你是永久背叛不外政府的，你靠房地产往鞭策房价是永久不年夜概的。

    叶：可是就您如许一个形式来讲，正本这块土地它所处的一个地理的一个区位的地位，它年夜概达不到那么高的一个售价，像您先往建一个很好的旅店，先把地价给炒上往了，然后再来修商品房，那这个房价也就上往了。

    陈：那这是一个经济规律了，我正本是一个很荒芜的中央，我把一个旅店做好了，那么这个很荒芜的中央变得不荒芜了，那么周边的土地地价一定是下跌的，这个下跌是很无限的，可是中国房地产的年夜势往下跌的话，这个责任不是在房地产商，这个责任重如果中央政府，固然这个话就很难讲，尤其是在传媒下面很难讲这个题目，可是本性上我以为是中央政府跟中央政府的一个干系，因为你想，我们钻研过这个题目，好比说一其中央你现在往看，04年，05年，中央财政收进部分，房地产给中央财政收进带来都是百分之三十以上的供献率，有的乃至是到了百分之四十到百分之五十以上，那么你说中央政府能抛却这块肉吗？它永久不愿抛却的。

    叶：那么现在国家出台的一系列步伐。

    陈：出台的一系列政策从明的方面中央政府一定要苦守中央，可是暗的说法中央政府不愿抛却这个营业，它不愿让房价往下失落，固然它也有它的原理，房价一下跌，中国的泡沫年夜概会形成良多金融上的题目，好比说房地产，因为房地产的开发年夜部分靠存款，那么你把它房价压下往了，它的房地产公司年夜提要倒闭，倒闭的话那么银行存款换不了，那银行存款还不了就惹起了新的不良存款，新的不良存款这个钱是谁的？末了照旧老国夷易近的钱，那么这个固然中央政府也不愿看到的，也不宁愿答应看到房价马上往下失落，中央政府现在提出来便是稳定房价，没有说一定要把房价压下往，压下往中央政府也异样明白以为是不可的。

    叶：但老国夷易近希看房价下往。

    陈：老国夷易近是希看房价压下往，可是呢？这个房价我以为是下不往的，来由有三。第一中央政府跟中央政府这种长处干系永久存在的。第二中国经济在生长，老国夷易近的收进程度在提高。第三，土地的本钱是无限的，不像临盆电视机我可以无量临盆，因为它衡宇的制作不年夜概无量的制作，因为受土地本钱所制约，因此基于这几个缘故原因中国的房价是不年夜概往下降的，可是经由历程中央政府的这一系列政策年夜概会把房价有效的稳定上去，大概稳定一段时候，可是末了照旧徐徐往上走的，这是一个趋势，这是没有办法的，这是一个市场，市场也是一个规律。

    叶：那么良多我们也留意到，中央政府关于房价的一个调控出台了一系列的政策，那么我在想像您作为一个旅游地产的开发商，会不会影响到您跟您企业的一个投资战略的调解呢？

    陈：应该说影响一定是有一点的，譬如说我正本的这个房地产的利润率年夜概是在百分之三十到四十，现在年夜概会降到百分之十到十五，这也正常，在国际上的通俗的房地产开发商的匀称利润率也在百分之八到十，这已经很不错了。

    叶：百分之十五已经是超高了。

    陈：已经是超高了，那么依照我们现在的房地产开发商的利润率能到达百分之十到十五这个年夜概性照旧有的，虽然中国现在对房地产会打压也好，大概宏不雅观调控也好，可是包管百分之十到十五的这个年夜概性照旧有的，为什么呢？第一这个房地产开发是一种趋势，这个趋势在十年内它不会有太年夜的转变。第二，中国老国夷易近口袋里的钱没中央投资，股市现在徐徐好起来了，可是最保险的照旧房子，中国人的这个理财习尚大概看法跟东方国家完全不一样，东方国家可以满意他住就可以了，中国人他把衡宇当他资产的一年夜部分，可以把它放着，你看农夷易近，我们就看农夷易近好了，中国的十三亿生齿当中将近十亿是农夷易近，农夷易近他辛辛苦苦妥协一辈子就造一个空壳的房子，外面什么都没有，可是他的房子一定要造的很年夜度，只需他有钱，没钱他不造。

    叶：辛辛苦苦打工回到故乡砌三间青砖年夜瓦房。

    陈：这也是中国人的一个习尚，那么另有一个呢?中国现在匀称每人的住房据有率也不是很高，跟国际比拟的话也不是很高。今年我瞥见过一个统计材料，匀称住房率只要百分之十四点几，每团体据有的面积只要十四点几，这是指城里的，乡村年夜概不止这点哦。那么这个十四点几的据有率，那么我想远远不能满意于根基糊口的，所以房产还会有一个比较高速的生长。

    叶：那我想问您的是，不论是您的企业开元照旧您团体，是认同自己是一个房地产商呢？照旧一个运营旅店的如许一个企业？

    陈：我想我们的主导产业照旧定在旅店业上的，房地产产业看成我们一个经济支柱产业大概是当做一个帮手产业。

    叶：这两者是什么干系？

    陈：很简朴，我们在03年，04年的时候，讨论过我们的企业战略，我们的企业战略讨论的时候巨匠争论也很狠恶，因为我们的企业从03年，04年乃至到现在，我们房地产的利润跟营业收进都是高于我们旅店产业的，固然我们有十四家旅店在营业，可是我们房地产的营业额跟我们的利润率，跟利润的尽对数都是跨越于旅店，那么这个就扳连到一个题目，我们把旅店业看成主导产业，照旧把房地产产业看成主导产业的一个题目，那么我们良多人提出，房地产，赢利号赚，我们是不是把房地产产业转为主导产业上往？那我们末了经由狠恶的争论，最好我们照旧认定把旅店业看成主导产业。

    叶：为什么呢？

    陈：为什么把旅店看成主导产业呢？因为我们有我们一个下风，旅店业我们有十八年的运营历史，房地产我们只不外三四年，四五年运营的时候，从履历下去说，从管理轨制下去说，我们的旅店产业远远的成熟于我们的房地产产业，这是一个缘故原因。第二个缘故原因，旅店业经由几回宏不雅观调控，旅店业已经成为一个微利的行业，这也是一个正常的利润程度，那么正常的利润程度便是可以包管旅店业的稳定生长，而房地产产业照旧一个暴利的期间，这个暴利的期间不会很耐久，国家一定会接纳一些政策会对它实施宏不雅观调控，这是我们03年就看到了这个题目，这是第二个不能把房地产产业看成主导产业的缘故原因。第三个我们在03年的时候我们在中国旅游饭店业排名，我们就在第八位，而我们的房地产产业在03年的时候年夜概一百位还排不上，固然我们现在排在五十位以上了，中国的房地产行业我们排在五十位已往了，03年的时候我们一百位内还排不上。因此不论是从出名度也好，管理成熟度也好，从整个市场来说也好，我们以为主导产业照旧我们的旅店，如许才可以包管我们的生长，那么毕竟上从现在近来几年的一连两三年国家对房地产举行宏不雅观调控，对房价举行打压，我们以为理想上证明我们选择的战略照旧对的。为什么呢？因为国家对房地产宏不雅观调控无非是两个方面，一个土地，第二个便是存款，土地本钱控制，第二个存款控制。那么现在良多房地产商呢？在存款方面资金链都发作了良多困难，因为我们把主导产业照旧定在旅游关键上，我们的资金链固然比正本是绷的紧了一点，可是我们的生长照旧比较正常的，因为我们有十多家旅店，我们十多家旅店都可以往包管，可以往典质获得存款，所以我们现在的房产业跟旅店业的生长都照旧属于极度正常的。

    叶：利润供献率的比例下去讲。

    陈：利润供献率的比例从今年来说年夜概会下降一点，可是不会下降很年夜，今年估计也是一半一半,正本我们的房地产供献率是百分之六十以上，现在我们会一半一半，房地产一半，旅店一半，如许的一种生长根基上照旧极度正常的，极度有利的。

    叶：现在开元旗下五星级旅店是七家，四星级旅店是十一家，那我在想在北京上海，广州，在中国年夜陆这几个年夜都会，开元旅店开的如何样啊？反正我在上海好像没有看到过。

    陈：对，我们在上海的老城区，也便是说浦西，浦东这两块老城区，我们是找的七八年已往都不断是想出去，可是又错过了几个机遇，一个机遇是正本跟政府那时在南郊区现在是黄浦区找到了一个项目，政府出土地，我们投资，合建一个饭店，厥后这个黄浦区跟南郊区归并今后，政府的班子换了，我们这个项目就没有搞乐成，我们这个项目实在那时条约也签订了，我们图纸也计划了，末了这个政府违约了，照原理我们可以跟政府打讼事，可是思量到今后我们还要到上海来生长，这个讼事也没有需要，厥后我们就加入了，那么浦东在前五年的时候，浦东有一家旅店要卖失落，在。。。。。区。

    叶：很好。

    陈：现在。。。。区很好，因为那时我们委托了上海社科院一个资深人士做一个盘问拜访，做一个市场盘问拜访，准备，他以为这其中央太冷，不宜生长旅店，然后我们就把这个项目抛却失落了，极度惋惜。

    叶：好惋惜。

    陈：极度惋惜，并且那时买的时候是个烂尾楼，很廉价，只要一亿五万万，听说现在这个旅店的价钱已经到了十亿，所以关于我们来说错过了这两个机遇，我们不断悲伤，可是我们不断努力于在上海老城区建旅店。为什么呢？因为我们要成为中国的品牌，你不能不在上海，北京建我们自己的旅店。

    叶：向中央都会聚焦。

    陈：向中央都会聚焦，那么因为中央都会进不来嘛，我们前几年在上海的松江区拿到了四百多亩地建了一部分房产跟商业地产和一个五星级旅店，这家旅店在这个月的二十八号，八月二十八号要倒闭的，那么我们想也算是一步步进吧，中央都会进不来，我们先从郊区进，我们自己开玩笑说：乡村笼罩都会。

    叶：希看有一天可以在中央都会有一块地。

    陈：北京我们已经有一家旅店，现在在开发，正本是跟一家互助的，我们占股是百分之四十九，对方占股是百分之五十一，管理权限我们是二十年，那么这家旅店呢？从在北京的地理地位也好，从旅店的范围也好，它有七万多平方米，都是比较符合的，成为我们在北京的旗舰旅店，那么如许我们年夜概今后在北京生长会快一点，比及北京上海两家旅店如果都能建成的话，那么我们在全国的扩张速度会进一步加速。

    叶：可是您有没有思量过，现在有一种对旅店业定位的一个申明，我听到过，是如许讲的，说像是在北京，上海，大概是广州如许的海内的一些中央都会，你要再往修这个五星级旅店，高星级旅店，这个成本是太高了，你年夜概修一些经济型旅店年夜概还会有一个比较年夜的生长空间，在上海有锦江，有如家等等等等如许商务型的旅店，而你进进中国的一些要地当地的都会，中西部一些都会，你年夜概到那边往修一些高星级的旅店，市场是年夜有可为的，您听到过如许的申明吗？

    陈：听到过，往后旅店的生长经济型旅店是属于一品种型，生长的一品种型，这个生长的速度会远远跨越于高星级旅店的生长，那么我们前段时候也钻研过，要不要做经济型旅店的题目，因为经济型旅店它有几个前提。第一，经济型旅店必需现在中央都会生长，这是一个前提。第二经济型旅店必需有一个快速组成的范围，你没有范围就很难打出品牌来，扩展你的影响做你连锁的中央系统。

    叶：展点。

    陈：展点，这个很重要，那么第三个前提，便是你必需要有足够的品牌来支持，那么我们现在的公司，说实话也仅仅是在江浙一带有所影响，在全国还没有太多的影响，因为我们刚才谁人话题，便是我们在上海，北京如许国际性的都会当中没有我们自己的旗舰旅店，这个是一个很重要的缘故原因。第二个便是我们现在这个阶段，生长的阶段正在努力于在上海，北京建我的旗舰旅店，在这个基础才往做经济型旅店年夜概更符合，经济型旅店我们一定会做，可是不会现在做。

    叶：可是机遇是不是像您刚才所说的电光石火？

    陈：对，这个有年夜概，可是这个生长的话，你必需要根据企业本身的状况。

    叶：战略计划照旧不能窜改的。

    陈：自己的战略年夜概更符合一点，我们也讨论到这个话题，做强跟做年夜的题目，我们以为做年夜必需建立在做强的基础上，你企业如果不做强，先刻意的往。

    叶：自发的往追求年夜。

    陈：自发的往做年夜的话，年夜概会对企业形成不可估计的丧失落，这一步我们照旧比较鉴戒的。

    叶：可是我也留意到，我们国家理想上是在上个世纪的八十年代，一九八四年就已经对外资旅店举行开放了，也便是说这个行业外资进进的是比较早的，并且是年夜年夜强于海内旅店业的如许一个生长，如果您定位于这个比较高端的旅店，那么你的竞争对手那便是国际旅店业的巨子，像在上海，像在北都门是如斯，就算有一天你在上海，北京建成了你的旗舰店，你以为你有气力大概说你有决议信心往跟这些国际旅店的巨子往叫板吗？

    叶：糊口的轨迹完全变了。

    陈：完全变了。所以我极度感谢感动他们。

    叶：所以人啊，境遇啊，有些时候真的很难讲，偶尔候真的叫滴水之恩，可是获益的人，他，像您刚才说的，您年夜概每年往请请他们，或是跟他们在一同叙话旧，我能了解您刚才说的那种表情。

    陈：对，厥后的义务也就，木材公司义务没几年，厥后就到物资局，因为我们的下级单元是物资局吗，物资局厥后把我调到物资局当……干部了。物资局算一个半构造的一个部分。

    叶：说您那会儿就混的相称好了。

    陈：应该说混还……，厥后还当团……布告，团委布告，那么这期间也当过车队长，开过车，物资局要派我下往当车队长，让我往当车队长，我跟局长讲前提，你要让我当车队长，我不会开车不可，你要让我学车，那时候开汽车是一个很好的义务。

编纂保举


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