作者：新华社经济申明师

　　商品房预售作为国际通用而可行的商业销售形式，因列国国情不合而存在较年夜差异。我国商品房预售制在房地产起步初期为扩展商品房供给范围、安慰房 地产业生长起到了积极的鞭策感化。但因为我国现行预售轨制存在底子缺陷，由此激发的危害和胶葛也几回出现，削弱了政府对房地产的宏不雅观调控政策。因此，我们 应立足立足国情，警惕外洋重要经济体管理预售制的成熟步伐，对现有预售制举行革新、完竣配套步伐；同时设立打消预售制试点，以摸索合适我国国情的商品房预售制 度。

　　境外重要经济体管理预售房系统体例步伐

　　世界上良多国家和地区存在衡宇预售轨制，新华社驻美国、日本、德国、法国、瑞典、巴西、新加坡和喷鼻香港地区平分社记者对驻在国和地区商品房预售制 步伐管理情况的调研显现，列国和地区市场生长状况、声誉程度、法则情况的不合招致衡宇预售轨制的详细内容存在很年夜差异。

　　美国：第三方保跑堂屋预售款

　　美国房地产市场上的年夜部分都是现房销售，而带有预售性质的衡宇与我国预售系统的底子差异在于，美国开发商在交房之前无法从购房者那边拿到资金。

　　购买预售房时，开发商先与主顾达成预订意向，每每要有一半以上的公寓被预订，开发商本领从银行获得修建存款，正式开始制作。主顾在初期支付的订 金每每为数千至一万美元，由第三方保管。

　　项目获得各方面赞同可以开工后，开发商将提交每每称为"公寓文件"的文档，内容包括工程预算、技能参数、销售价钱、公寓单元的详细申明、生意手 续、相干条例等各种有关的法则和技能信息，极度片面。该文档获得赞同后会送给主顾过目，如果主顾在忏悔刻日(每每为15天"进住证"后本领投进利用，不然长短法的。该证由地 方政府部分对衡宇的修建质量、水路、电路、电梯等举行检察后发放。而在房产生意分外是衡宇制作尚未完成的生意中，银活动了保证存款典质品的有效性，在见到 进住证之前每每也是不会放款的。因此，开发商在完成衡宇培植之前无法拿到房款。

　　德国：订立特征化购房条约分期支付房款

　　德国耐久以来遍及实施预售房轨制，并经由历程订立特征化的购房条约和依照工程进度分期支付衡宇价款，年夜年夜化解了购房者和地产商之间的危害及胶葛。

　　在德国，通俗房地产商在项目获批后即可开始销售衡宇。但房主购买预售房并不是从银行一次性存款支付全部房价，而是依照工程进度在交房前分期支 付。好比在签订购房条约时并不付款，在地基开工后支付10百分，在主体封顶后支付30百分，门窗装置大概装修开始后再支付响应资金等。

　　如果培植进度延时，购房者可以随时闲谈推延付款，并要求付款折扣等。如果确实无法在划定日期前交房，购房者可以根据条约要求退款大概获得补偿。

　　别的，购房者还可与房地产商签订细致的、特征化的购房条约。

　　法国：严酷管理预售款

　　根据法国法则划定，在购房条约签订之前，开发商是不可以调用、让渡或拘留收禁定金的。购买预售房是根据工程进度分期付款的。

　　定金的支付体例为：不跨越一年的工程，付生意价钱的5百分；工程为两年付2百分；跨越两年，不用支付定金。购买预售房的付款体例必需分期举行：房基 建好交付35百分；建房封顶交付70百分；全部根基办法步伐工程结束交付95百分；剩下的5百分交付房产时付清。这末了5百分的款项重如果在移交房产发作胶葛时，用作抵 押金以确保卖主按划定实施条约。

　　卖方逾期未移交房产。在期房生意条约里，必需写明工程刻日以及耽误交房的罚金。作为卖主，从房地产移交之日起一个月之内，必需对售房后统统表面 的瑕疵承当责任。

　　修建公司则在交付房产后一年之内，包管所建衡宇处于精良状况。这方面的包管触及修建缺陷或不合格等。按法国夷易近法典划定，修建公司对不触及修建主 体的办法步伐，如门、窗、管道、厨卫设置装备摆设等，在交房两年之内承当责任。关于主体修建，如不合格连累到地质、修建物自己、楼梯、天花板、下水道等，必需包管10 年。

　　瑞典：经由历程专门机构管理商品房预售全程

　　在瑞典，全部新旧住宅商品房的全部权和栖身权都属于住宅栖身权协会，并由其统一管理和出售。衡宇开发公司也只要在经由该协会高尺度的考核后，才 有资历制作新商品房项目并在协会的全权委托下展开商品房预售。

　　在瑞典，制作商品房项目所需的资金全部由开发商承当，而购买栖身权的瑞典人则需要成为住宅栖身权协会会员，向协会提交购房请求和相干经济税收证 明等。获得协会认证成为会员后，购房人可以向银行递交存款请求和购买栖身权商品房项目详细情况等，而银行则在衡宇全部建好、购房人和开发公司签订了正式购 房协议后才会放款。

　　在所购栖身权的商品房交房支付钥匙的前14天内，购房人需要把预购订金以外的房款全部交付给开发商。随后，开发商将衡宇年夜产权和全部栖身权都转 移到住宅栖身权协会名下，协会会把获得银行存款的购买人栖身权转移典质给银行。

　　日本：建立预售房市场危害分担机制

　　日本的预售房市场比较稳定，已经组成了一套行之有效的危害分担机制，年夜年夜地低落了预售房消耗者的危害。

　　1952年公布实施并经由屡次点窜的《宅地修建物生意法》是现在日本唯一一部范例预售房生意的法则。该法规定准绳上克制房地产生意业者出售预售 房。可是，为促进房地产业康健生长，在完成"预售房定金保全步伐"的前提下，获稳政府部分修建允许的预售房理睬生意。这项划定旨在保护不认识房地产生意情 况的通俗小消耗者的权益不受损害，房地产公司之间的预售房生意则不受该项划定限制。

　　"预售房定金保全步伐"详细内容为，在卖主和房地产商签订预售房的生意条约时，房地产商须向金融机构请求卖主定金的包管或保险，金融机构须将担 保或保险的包管书提交给卖主。此项轨制是为了防止房地产开发商倒闭等形成消耗者的财产丧失落，包管消耗者的定金可以返还。

　　不外该划定固然有效分散了各方承当的金融危害，但日本预售房市场异样存在着住宅面积缩水、装修、乐音、阳光和周边情况等方面的胶葛。为此，日本 国土交通省划定，房地产商在出售预售房时，有义务向消耗者申明衡宇交付利用时的详细情况，同时动手拟定了申明事变的详细目标。

　　新加坡：购房者按施工进度分期支付房款

　　新加坡的衡宇预售轨制是一种预定轨制，对开发商和购房者的生意活动都有要求，分外是对购买者按施工进度分期支付房款的比例作出了详细划定。

　　在新加坡，开发商只要在获稳政府赞同的建房计划和销售允许后本领开始售卖期房；开发商在衡宇生意活动中也必需利用统一格式的生意条约书；另外客 户支付的购房定金，以及全部建房存款必需存进银行的衡宇项目账户，该账户的全部提款必需与衡宇培植相干。

　　另外，新加坡详细划定了购房者依照施工进度分期支付房款的比例。签订衡宇购买条约后，购房者总共支付的预付款比例应到达20百分；完成地基后再交 10百分；完成团体框架后交10百分；砖墙，房顶，电线展设、水管、门窗装置，车库、路途和排水系统等完工时分别交5百分；确定无他人占用该房后交25百分；末了 确认全部项目建成时交15百分。

　　巴西：拟定指导价钱范例预售房销售

　　巴西商品房销售遍及接纳预售房体例，可是因为政府和行业协会每年根据地产市场的转变情况拟定指导价钱，从而对地产商的预售房销售起到了指导和规 范感化。

　　巴西政府和行业协会代表每年举行集会，确定第二年都会中各区域房地产价钱的转变幅度。关于政府来说，这是征收地产税的根据；关于行业协会来说， 则是地产商从政府手中拿地乃至制定销售价钱的底子。以巴西利亚为例，位于城郊的塔瓜亭加区的土地价钱约为每平方米900雷亚尔(1美元约合0.87雷亚 尔)，销售价钱则不得高于每平方米4000雷亚尔。地产公司可以根据政府和行业协会的指导价钱定价，不合楼盘的价钱相差不年夜。

　　巴西盖房工期长，每每从开工到末了交房需要5年以上时候。购房者在确定购买预售房时，与修建商签订房贷协议，每月依照国家制定的尺度向地产商交 纳月供，低至一个月仅需数十雷亚尔；而在交房时，则与银行签订新的存款协议，将未了偿的金额从地产商处转移至银行处。购房者在交房前忏悔，需向地产商交纳 相称于房款10百分"一刀切"，为防止对开发资金链形成庞年夜打击，应对峙渐进准绳。可慢慢推延银 行发放团体房贷的时候，在过渡期内每年推延2个月，经由5"烂尾楼"和房地产开发商因为资金链断裂停业而招致购房者丧失落沉重的情况，发起引进房地产工程包管机制。划定开发商启开工程前必需获得银 行、专业包管公司或政府相干部分的包管，一旦出现开发商未按条约商定完工的情况，由包管人担当。由此，组成精良劣汰的良性机制。

　　建立工程包管轨制，包管机构将对开发商的天资品级、企业信誉、如约记实和财政状况等严酷把关，以范例市场活动，强化开发商守信遵约。

　　推进房地产金融品种立异

　　预售制实施之初便是要处理开发商的融资难题目，增强资金使用率。由此显露出我国房地产本钱市场的轨制缺陷是房地产开发拜托于银行信贷，缺乏健全 的房地产金融支持，使商品房预售制成为房地产开发商融资的重要手腕。

　　应积极推进我国房地产金融系统的建立和完竣，支撑房地产企业介入金融市场立异，增强房地产信任营业及房地产基金和房地产证券化培植。积极拓宽房 地产企业的自立融资渠道，供给响应的政策支撑，鼓励房地产企业优化本钱构造，连结财政稳当。

　　预售制允许轨制确实立，与我国房地产市场生长历程慎密亲密相干。预售制在房地产企业处于起步阶段的特别期间确实为安慰房地产生长、扩展商品房开发规 模方面做出了庞年夜供献。但跟着房地产市场日渐生长，预售制存在的底子缺陷带来了良多题目而备受诟病。

　　可尝试举行打消预售制的试点，如果获得积极结果再慢慢推行。试点应先从供需干系较为平衡的二三线都会开始，根据不合区域市场的理想状况循序渐 进，给开发商一个长久的过渡期间。

　　(执笔：新华社经济信息编纂部 徐蕊 攀附  介入调研人员：新华社驻北美总分社 王艳红 新华社驻亚太总分社 苏晓  新华社驻东京分社 刘浩远  报道员  赵新利  新华社驻多伦多分社 施蓉  新华社驻柏林分社  郇公弟  新华社驻伦敦分社  郭瑞  新华社驻斯德哥尔摩分社 和苗  新华社驻新加坡分社 新华社驻莫斯科分社  赵志鹏  新华社驻巴西利亚分社  陈威华 赵炎  新华社驻巴黎分社 马环宇  报道员  孙冷光)