小面积商展因为总价低，现在越来越遭到中小投资者喜爱。但是，商展投资并非面积越小越随便获得高报答，关于中小投资者而言，投资商展应该从多方面思量。

　　对此，戴德梁行有关专家提醒，投资商展的思量身分不但单包括面积与成本，更涵盖商展内部硬件设置装备摆设、商展可视性、将来运营管理等诸多小细节，只要对商展作更为片面、更为细致的评价

，本领最年夜化地淘汰投资危害，获取更多投资报答。别的，因为银行收紧商业存款，商展存款的比例由正本的6成低落到5成，广大投资者在选择商展时应更为盛大。

　　比年来，上海的商业地产敏捷崛起，成为房地产开发中的抢手之一。根据上海市衡宇土地本钱管理局和上海市统计局的材料显现，近5年来，上海市商业营业用房新开工面积由1999年的60.85万平方米上升至2003年的248.37万平方米，仅2003年一年就比2002年下跌了约82百分。通俗情况下住宅的投资报答率约为3百分-4百分，而划一面积的商展投资报答率可到达6百分-10百分，某些黄金地段更可高达15百分以上。因为商展投资比通俗情况下住宅投资的报答率高，因此，投资商展成了广大投资者关注的焦点之一。

　　以位于南京西路的韩港城（南证年夜厦裙楼）和豫园商城内的百酷流行广场为例，前者销售的商展单元面积约为30平方米阁下，后者的商展单元面积则在10平方米阁下，这两个项目推出市场后，成为广巨细投资者的抢手之选，短期内即销售一空。但是，是不是全部低成本投资的小面积商展肯定能为投资者带来高额投资报答呢？实在不然。如果投资者对商展缺乏准确的认识，投资再低的商展非但不能获得一定投资报答，相反乃至年夜概面临“独守空展”的逆境。

　　商展投资与通俗物业投资有所不合，各种业态的租户对商展的面积需求不一。以打扮和餐饮为例：通俗来说，一家小型打扮店的运营面积到达30平方米阁下即可，而一家小型餐饮的运营面积则需要50平方米阁下。如果一味追求小面积，该商展所能接受业态的将相称无限，商展利用的灵活性年夜打折扣，无形中为将来商展出租增加了一定难度。商展没有符合的租户，房钱报答天然无从谈起。

　　同时，内部硬件设置装备摆设对商展的出租功用也有较年夜的影响。商展的内部硬件设置装备摆设，即指水、电、煤气、污水排放等技能性内容。在划一前提下，内部硬件设置装备摆设完竣的商展房钱要高于设置装备摆设不全的商展。值得一提的是，因为餐饮类业态的特别性，此类商户比较随便形成污染，其对商展的硬件设置装备摆设要求更高，除需要水、电、煤等通俗硬件设置装备摆设外，每每还需要配备隔油池、排污管等。就这一点而言，即便是符合租户面积需求的小商展，如果内部硬件设置装备摆设无法到达租户的要求，投资者也只能“看展兴叹”。

　　众所周知，商业的乐成与否关键在于其能否可以有效吸引消耗人流。关于单个商户而言，亦是如斯。而单个商展吸惹人流的关键则在于其可视性能否精良，商展的地位在立体、立面范围内能否被电梯等物体遮挡，可否很随便地被消耗者看到。可视性好的商展，房钱相对也高。这也是为安在统一楼层、不合地位的商展售价却不尽相通的重要缘故原因。如果为追求低成本投资而选择了可视性较差的小商展，消耗者年夜概需要承当低房钱的压力，短期内无法到达预期投资报答。

　　从商展投资角度而言，无论投资的是何种商展，决不能将面积作为独一投资尺度，自发地追求小面积、低成本投资，而轻忽了其他重要身分，招致投资者陷进“有展无房钱收进”的窘境。

　　为防止陷进如许的窘境，越来越多的投资者将投资方向转移到由生长商答应“返租”的商展上。售后返租的商展与通俗销售的商展有着清楚的不合。投资者在购买售后返租的商展后，生长商频频向投资者答应在一定年限中给以投资者一天命额的房钱报答率，在这几年内，投资者无需承当运营或招商的压力。售后返租的商展每每由生长商自行组建或礼聘运营管理团队，对商展举行统一的招商和管理。

　　而通俗销售的商展一旦出售给投资者后，生长商不再承当运营管理的责任，由投资者自行承当运营或招商的危害。此类运营管理体例对小商展而言，危害尤为凸起。如前文所述，小面积商展自己所能接受的业态已经相称无限，加上为数众多的商展单元，招商难度年夜年夜增加。举个简朴的例子：一个总体营业面积为1.5万平方米的商业项目，依照每个商展运营面积为30-40平方米计算，该商业项目共有约375-500个商展，除非该项目是年夜型专业市场，不然很难引进相通范例的众多商户，投资者招商的危害天然加年夜。就这一点而言，售后返租的商展投资危害相对更低。