1.)在址远离城市中心.这方面-问题较为明显，但也不乏"明知不可为而为之"的例子.笔者曾接触过一位

南方的开发商，其项目组合(Portfolio)共有7个项目.项目类型金是住宅-汹店一商业的综合模式，分布

在不同城市的非市中心地带，在市中心70公里以外.但很多顾客是不愿人位偏远的酒店的.因为时间成本

与交通成本都会大幅地增加，除非是位客的活动区域只限于酒店附近.在美国，这种远离市中心的酒店-

般只有三、四家，或者是汽车旅馆(MOTEL)，价位至多59.99美元.

2.选址没有商业配套.不要低估酒店住客对商业配套的需求.更不要高估度假酒店客人在店内消费的热销.

大多数国内容人都不会在酒店内解决全部吃喝问题.笔者对珠海的在好不亚于三亚，三野，亚龙湾的海滩

除了阳光与海滩外，就乏善可陈.吃饭要先远足.购物找乐也要离开亚龙湾.在海南省的博童在、 石梅湾

等新开发地区也同样存在周边配套欠缺的问题.与此相反，珠海则提供了很多方便配套设施，吃喝消费，

近在咫尺.

3.选址交通网络不完善.交通网络至关主重要.笔者曾人住过北京机场附近 的一家会所酒店.硬件非常不

错，但酒店的地址却连出翻车司机者在找不到.而笔者往往每次都充当向导的角色，带领出租车司机花一

个小时才能到这.客人难找，生意亦难找.

4 选址附近交通混乱.大多敛开发商都希望在最中心的地段建酒店，但繁华的地段必定有繁忙的道路.而

对这些繁华地段的项目，-;£宴请具有经验的交通专家做顾问，最大限度地减少"瓶颈地带"的面积.例如

在重庆的高差地段.两个以上的人口是必稽的选择.旧式酒店大多将大堂人口与宴会，甚至娱乐场所(如

KTV或水疗)的人口全放在一起.这肯定会有问题的.例如上海新天地地段将会开业两家超五星级酒店.但众

所周知太仓路一天有20个小时都在塞车，这两家酒店开业后只会力给道路的负担，所以设计师在疏导车

流方面必须下足功夫.

5.选址欠缺邻近酒店的自然条件.上文提到的没有海滩的亚龙湾海边度假 酒店就是个很好的例子.城市酒

店存在同样的问题，如香港、澳门,珠海等地靠海酒店绩好要有海景或山景，尽量避开高架路或高压电缆

.这就要求在做项目时一定要看现场.不要只依赖图纸，因为高压电缆在二维图纸上是看不到的.

6.附近竞争过于激烈.大家都会想在好的地址上盖酒店.但市场需求 不是无限的.三亚亚龙湾是全国单一

地段五星级酒店最多的地方.但房价也相差甚远.有的高达数百美元，有的虽然房间更大,酒店用品更豪华

.但却不到100元.北京的东三环CBO地区，在述及建成的五星级酒店可能超过20家.这一现象与亚龙湾正好

"南北呼应".但北京的配套(包括机场与高速公路)要大大地优于三亚.