写完上期专栏文章后，我专程去了趟美国。白领公寓在中国尚未启动，但在美国普及度已经非常高，这带来了极大的想像空间。在美国华盛顿等各大商业城市，公寓的 60 %都用来出租，而且这些出租公寓的 70 %，都掌握在排名前十的公寓 REITs 手中。高普及度，不仅使交易成本极低，运营成本也不高，十个人就能管理一个二百多个房间的公寓。而且每栋公寓，可以根据周边环境(如临近五角大楼)定位目标人群，配套相应档次的商店、洗衣房等，商铺生意火爆。

上期写到国内由于限购而催生白领公寓的前景后，趁热打铁去了美国，借与地产基金交流的机会，实地考察了部分白领公寓的现状，颇有感触。

一家地产基金的朋友介绍说：“华盛顿特区的公寓有 60 %是出租的，销售的公寓不足 40 %，全美各大商业城市的比例也类似。”美国年轻人平均买房的年龄在 30 岁以上，流动性很大，大家习惯了租房为家的生活，很多人在租的公寓里成家生子并不觉得丢人。当然，很多家庭稳定的人就会搬出公寓，在经济允许时购买 Townhouse 或 House ，也就是联排别墅和独立别墅。

租一间公寓也非常便利。听说我要了解出租公寓市场，这位基金的朋友把我带到路边的公交车站，从铁柜子里取出三本杂志：《公寓》 Apartments.com 、《租赁》 Rentals 和《公寓指南》 apartmentguide.com ;然后又去就近超市门口的报箱取出一本叫《公寓秀》 ApartmentShowcase.com 的册子。

前两本面向全美，几乎涵盖了 51 个州各大主要城市的出租公寓。而后两本则面向首都大华盛顿地区。每本杂志都有网站。通过它们的杂志和网站，就能把看房、租房的所有手续都搞掂(详情见上期文章)。四家杂志都是向公寓经营者收广告费，而不是从租赁交易环节收费。

有的公寓为了吸引租户，还推出优惠。比如搬家费可以报销或抵部分房费。这种极其便利的服务，使租房变得相当容易，不像在国内，光看房就会跑断腿。

同质化居住，让商业更旺

相同类型的公寓，由于价格因素，使租户的经济水平和人群特点大致相似，我们称之为“同质化居住”。这使得将商业配套做得更加精准有了可能，我称之为“同质化商业”。

不要小看这“同质化”，大家都知道，成熟的市场一定会细分化，每个细分品牌都有它的生存空间。仅汉堡包，就有麦当劳、肯德基、汉堡王、五大汉 FiveGuys 等不同档次的品牌。如果一个社区，有了同质化的人群，便可实现将同类层次的商业，进行精准配套。这对商业的有效运营，有着重要的意义。

笔者在实地考察华盛顿周边的一家家出租公寓时，就发现了这样一个有趣的现象。不同的公寓竟然有着不同的商业配套，虽然每个公寓都有餐厅、洗衣房、超市、健身房等，但所引入的品牌则完全不同。

更有趣的是，在五角大楼周边，有一个庞大的出租公寓群，租户多为政府工作人员。在社区底层商业最贵的把角处，竟然开着一家叫 DSW 的连锁鞋店，而星巴克、超市和餐厅都被挤到商业街区的里面。这家鞋店生意火爆，就算是周末也都会开业到凌晨。笔者很好奇地问鞋店经理，他的回答很有意思：由于这里地铁和公共交通完善，人们上班很少开车，多是乘坐公交或步行，鞋的磨损大。我们生意很好，租金贵也没关系!

同样，不同的社区，超市也不一样。一家以有机食物为主的高端超市“全食食品” Wholefood Market ，便只开在高端公寓下面。

回头看我们国内的综合体商业配套，大同小异，能招商已经不错。虽然定位是一种美好的愿望，但由于住户不能“同质化”，就很难实现商业的精准配套，既不利于商家经营，也不利于物业升值。我们都知道，商业旺，房子才更值钱。美国出租公寓引伸出的“同质化商业模式”，值得我们国内的开发商思考。

REITs 模式，让美国公寓的集中度更高

美国排名前十的“公寓 REITs ”拥有全美出租公寓 70 %的份额。这是因为，公寓资产可以以 REITs 的形式实现上市证券化，融资渠道十分畅通。

特别是 2008 年次贷危机以来，公寓 REITs 每年的平均收益率超过 40 %，远远高于 REITs 全行业平均 8 - 12 %的收益率。这使得公寓 REITs 的投资人在赚得满盆后，又加大对新公寓的收购与建造，出租公寓市场越来越繁荣。

为简单验证一个城市出租公寓的数量，笔者从首都华盛顿市区沿着 355 公路向马里兰州驱车行进(这条公路贯穿两三个重要的商业、办公和居住区，房利美、万豪酒店总部、乔治华盛顿大学就在马路两旁)。仅短短 15 公里，各种层次的出租公寓就有 30 多家。

笔者假扮成找房子的人，由一家公寓的工作人员带着参观。这家公寓有 250 个房间，管理人员不到 10 个。公寓 REITs 都是连锁经营，在同一个地区，维修人员可以共享，易耗维修品等也可以集中采购、配送，运营成本很低。其最大的成本，就是租户退租后的公寓翻新成本。

然而次贷危机之后，很多人开始租房，续约的人也多，翻新成本大为降低。美国公寓 REITs 能够创造惊人的 业绩，这也是一个重要因素。

作者为盛世神州房地产投资基金管理有限公司 CEO

专栏作家杜丽虹点评：当前最大的租赁市场就是公租房市场，公租房运营如何能够产生合理回报?本文介绍了美国出租型公寓通过规模化运作可以提供“同质化的商业运营收益”，对国内公租房的商业配套运营有很好的参考意义。另一方面，一线城市的限购限价政策，可能会迫使部分高端地产企业转向高端出租公寓经营(香港最好的公寓很多也是只租不售)。所以，如何运营好公寓社区，对于高端地产商的转型具有重要意义。