厦门全市商品住宅成交量价走势图
　  （2011年1月—2012年6月）

　  今年上半年厦门已出让不同区域地块面积对比图

　  调控政策促楼市健康发展。（本报记者 梁伟 摄）

　  2012年上半年，随着众多开发商推行“以价换量”的策略，“回暖”成为上半年厦门楼市重要的关键词。
　  楼市调控政策坚持不动摇，未来市场将如何发展，谁都不敢妄下定论。因此，本报特别组织业界机构对楼市上半年情况进行盘点，并对下半年走向进行展望，为广大市民置业提供参考。
　  明天开始，本报将陆续推出下半年展望之“机构看后市”、“名企看后市”等专题报道，希望读者继续关注。
　  【数据篇】

　  市场筑底盘整 总体预期向好。

　  今年上半年，厦门全市商品住宅成交量稳步上扬。其中，今年一二月份由于受春节传统淡季影响而变得冷清，3月份出现“小阳春”现象，4月份又有一点“倒春寒”现象，5月份回暖趋势明显，6月份延续了5月份的热销劲头。

　  供应:向中小户型倾斜

　  供应方面，上半年全市商品住宅供应14523套，同比上涨8.7%，总建筑面积159.76万平方米，同比下跌6%。之所以套数增长而面积下跌，主要是由于供应向中小面积段户型倾斜。
　  成交方面，全市商品住宅成交19059套、211.19万平方米，分别同比上涨84.6%和71.6%。其中，岛内成交面积占全市24.8%；岛外成交面积占全市75.2%。
　  从户型面积上看，80—90平方米首置刚需和120—145平方米首改需求所占比例最高。

　  均价:同比下跌9.5%

　  价格方面，全市商品住宅成交均价12430元/平方米，同比下跌9.5%。其中，岛内成交均价21184元/平方米，岛外成交均价9543元/平方米。
　  总体而言，刚需客户是主力，每平方米价格在6000元至12000元的房源占全市总成交量的7成。

　  区域:集美继续领先全市

　  成交区域方面， 集美区以39.5%的套数成交占比成为厦门房地产市场的“老大”，成交7527套、79.37万平方米；第二位为海沧区，成交3484套、39.39万平方米，占全市的18.3%。翔安区排第三位，成交2301套、22.91万平方米。
　  从住宅成交面积排行榜来看，成交热点楼盘集中在岛外的集美区和海沧区，成交10强中这两个区域占8席。集美区和海沧区的区位优势及成熟度备受市场青睐。调控政策的持续，岛内高房价楼盘的去化受政策的影响比较大，刚需楼盘仍然为市场的主导产品。随着岛内外一体化的发展，岛外购房成为趋势。

　  趋势:止跌企稳  筑底盘整

　  虽然今年上半年众多开发商“以价换量”，使成交量持续走高，但中央从严调控不放松的决心将不会给市场大面积反弹提供机会。下半年房价“止跌企稳、筑底盘整”将是市场发展的主旋律。
　  今年上半年，刚需释放促成交量持续放大，改善型需求随后渐渐接过市场接力棒，因此，在改善型中高端产品的带动下，下半年的成交均价预期将略高于上半年，尤其是厦门岛内市场随着可开发空间的大幅收窄，整体表现将领先市场预期。就具体项目而言，随着成交量回升，部分项目可能顺势涨价，但大环境的制约因素并不会给房价大幅上扬带来足够的动力。
　  对于企业而言，稳定的资金链是生存和发展的关键。随着针对刚需购房者优惠政策的力度提升，今年下半年，市场刚需及改善需求将进一步释放，企业应抓住窗口期，跑赢大市，顺应大市及时调整产品策略、营销策略，从而实现企业在未来市场发展中的成功占位。
　  （易居中国—克而瑞厦门机构）