住房是一种商品，正如工厂根据市场的需求购进原材料组织生产，然后以自己的目标市场能够接受的价格卖出，从而周而复使的循环，使企业的规模和总体利润也得到稳定的发展。在今年房地产总体销量比往年大幅下降，有些区域甚至同比成交量下滑50％以上的情况下，假如房地产企业仍然坚持原有的暴利想法，不下调价格以促进销售，则其“房地产企业”的身份就值得怀疑，我们有充分的理由相信，其就是一“投机客”。在房价出现下跌时，由于需求的不振，地价和建筑材料本钱也会下调，并且完全是正相关的，即房价下跌幅度越大，屋子的建造本钱降幅也会越大。正常的房地产企业，在这样的下降周期应该是在合适的机会购得低价地，然后加快开发和销售速度，加快资金回笼，以增加资金周转率，赚取公道的利润率。现在房地产也应该与其他行业一样，毛利保持在20％～30％左右，而不是今年上半年和往年很多房地产上市公司的40％～60％。只要按照企业本身的市场规律行事，降价促销固然带来毛利下降，但销量和稳定的现金流可以保证，企业仍然良性运营；而一旦行业处于上升期，则其又可以获得超常发展。万科就是这样的典型代表，万科的降价促销我们应该举双手喝彩！而对于房地产投机客，其业务模式就完全不一样了。其主要业务模式是：买地，屯地（炒地）；建房，屯房（炒房）。为了获取超常的暴利通过各种手段拿得地块后坐等地皮涨价；屋子建好后捂盘等着屋子涨价或进行各种炒作，目的就是为了在最高价时脱手。显然这样的投机客根本没有房地产企业的基本使命（造出满足市场需求的屋子，向治理.com要效益），不会往研究消费者的需求并进而开发适销对路的屋子，而是为了炒作屋子获利。其与二级市场的房地产投机客（或投资客）本质上没有任何区别，只是规模更大而已。在目前房地产下滑大势所趋的情况下，一些地产商仍然硬扛死撑，由于20％～30％的毛利已无法覆盖其治理效益低下和拿地的“暗箱”本钱，也无法满足其“一锤子”式赌博的获利欲看了。假如说在房价上涨期，地产商都自称是良好企业公民我们无法分辨的话，那在现在这个阶段，谁是优秀企业公民，谁不是企业公民而只是一投机客就一目了然了。只可惜，这样的投机客仍然没有醒过来，看来也无法醒过来了！本文作者：周春兵 资深战略与营销顾问、MBA讲师 交流：E-mail: spring7511@sohu.com 021-50583879