详细地点的不合对生意的影响很年夜，并且对不合地点的主顾应接纳的营销对策也不合。所以，如果地点的特征与店展的范例、风格符合便是好店址，反之，就不是。

    （1） 都会中央团体的市肆街区

    在这类地区，活动客多，客层，年龄层的组合多样而丰硕，会发作对男女及年龄的吸引力的差异性。如许很随便使用中央的影响力和国辐射力发作的聚合效应来生长自己。市肆林立贫贱的商业中央（但尽不是乱拥堵），通俗都能使主顾发作信任感和憧憬表情，分外是对选购品的购买，消耗者年夜多宁愿答应到市肆众多的商业中央购买，以便举行更好的对比和选购。因此在这类地区建立打扮专卖店比较好。在我国，如北京的“王府井商业街”，上海的“南京路商业街”、“淮海路商业街”以及天津的“宁静路滨江道商业街”等都是此类商业中央，其影响力和辐射力都是跨地区的。

    商业中央通俗是该地区客流量年夜、购买频率和购买质量较高的地区，来此购物的主顾年夜多显现出较强的求质、求好、求美的心理特点，对价钱的敏感程度相对较低。所以在这些地区，商品的质量好，品种要完全，有较强的趋时性及期间感，同时值钱就比较高。

    但同时，这些地区的费用比较高，竞争性也强，各行各业争芳斗妍，并非是全部店展的理想停业地点，它较合适于中型服饰店及服饰专卖店。店主应有针对性地对主顾供给效力。在节沐日主顾多时，更要用得当的营销手腕吸引主顾，还可灵活聘任门生打工。因为他们对服饰的流行有一定的认识，能表现青年一代的心理及审美，随便与主顾交换。

    （2） 车站附近或交通要道

    这类地区以活动客为中央，商圈为中央，商圈范围广，往来搭客会合，通俗应首先建立精良的购物情况。如店前留出较年夜的空隙等，利便主顾出进。这一带的店展就不具有商业中央区组成的群体下风，多属单作战，或小群体搭配。所以，凸起本身下风最为重要。到这类店展购买的主顾多以求便、务虚心理居多，店展应以中档或廉价的商品为主，如通俗昂贵的服饰。

    车站重要以搭乘民众运输工具的搭客为主，但因其年龄、职业、快乐喜爱和目标不合，有出差的，旅游的、投亲的，因为人流量年夜，这一地段商业代价较高，可针对特定的各层，在开店运营上年夜做文章。

    但运营的商品必需符合糊口需要、价位不高、且易于携带的特点，服饰的购买，主顾通俗会用很永劫候本领比及中意的，所以年夜都不会在奔走之间购买。这类地区不合适于服饰店的开设，除非交通要道是在购物区附近，例如西单地欠站里的一排小型服饰店，会进往看看，如许就吸引了不少主顾。

    生齿与购买力申明

    有关生齿数和家庭生齿之间组成，可参考选址地区街道办事处和派出所存档的户藉生齿数和生齿普查材料。所需盘问拜访的项目包括：

    1．常住生齿数

    2．家庭及组成

    3．生齿密度

    4．教诲程度

    5．从事行业

    6．天然增加率

    7．生齿增加率

    8．家庭人均收人

    9．白天活动生齿数

    10．年龄组成

    11．家庭年支付及支付构造

    现就一些重要项目分述如下：

    1．家庭生齿及收进程度

    家庭状况是影响消耗需求的根基身分。家庭特点包括：生齿、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的匀称收进和家庭收人的分派，会清楚地影响将来市肆的销售。如地点地区家庭匀称收进的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和条理的要求。家庭的年夜小也会对将来的市肆销售发作较年夜影响。好比一个两口之家的年白叟组成的家庭，购物追求时兴化、特征化、大批化；而一个三口之家的家庭(有一个独生后代)，则其消耗需求几乎因此孩子为焦点来举行。家庭成员的年龄也会对商品具有不合需求。好比，老龄化的家庭其购物偏向为购买保健品、健身用品、养分食物等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食物、玩具等。

    2．生齿密度

    一个地区的生齿密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区生齿密度越高，则选址市肆的范围可响应扩展。

    要计算一个地区的白天生齿，即户藉中除往幼儿的生齿数加上该地区下班、上学的生齿数，减往到外埠下班、上学的生齿数。部分随机流进的客流人数不在考察数之内。

    白天生齿密度高的地区多为办公区、黉舍文明区等地。对白天生齿多的地区，应申明其消耗需求的特征进走运营。好比接纳耽误下班时候、增加便夷易近项目等以适应需要。

    生齿密度高的地区，到商业办法步伐之间的隔断近，可增加购物频率。而生齿密度低的地区吸引力低，且主顾光临的次数也少。

    3．客流量

    通俗在评价地理前提时，应担当测定经由该地点行人的流量，这也便是将来市肆的客流量。人流量的年夜小同该地上下车人数有较年夜干系。上下车主人数的盘问拜访重点为：

    各站上下车乘主人数积年来的转变。

    上下车乘主人数越多的中央越有利。

    上下车乘主人数若淘汰，又无新的交通工具更换的情况下，商圈生齿也会淘汰。

    根据车站出进的主顾年龄构造，可了解不合年龄主顾的需求。

    通俗而言，盘问拜访生齿集聚区域是企业选择马上的重点。如：

    ·栖身生齿集聚区。如新建小区、居夷易近栖身会合区等。

    ·日常下班的场所、黉舍、病院等，乃白天生齿调集之场所，也便是生齿会萃地区。

    ·火车站、汽车站、地铁站等是人们使用交通工具的调集点，也是生齿会萃之处。

    ·活动场、旅游旅行地及沿途路途也是人们集聚活动的场所。 

  4．购买力

    商圈内家庭和生齿的消耗程度是由其收进程度决议的，因此，商圈生齿收进程度对地理前提有决议性的影响。家庭人均收进可经由历程进户抽样盘问拜访获取。好比北京西郊某商厦期近刻之初，就对附近商圈一至二公里半径的居夷易近依照分群随机抽样的体例，抽取出家庭样本2000个。经由汇总申明，这2000户居夷易近中，人均收进月在千元阁下的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收进500元以下的10％；人均月收进2000元以上的约占10％。由此申明，该地区居夷易比年夜都系工薪族家庭，属于中等收进程度。

    企业在选择马上时，应以处于青年和中年层主顾，社会经济地位较高，可支配收进较多者栖身区域作为优先选址为佳。

    肯德基的盈余形式申明

    作为现在中国最为乐成的连锁餐饮企业,肯德基现在在海内有1700余家门店。肯德基素以选址严酷而著称，杭州的28家店也是如斯散布态势：将近20百分的门店散布在沿延安路从庆春路到吴山广场区域内，除现鄙人沙、滨江之外，根基上在郊区年夜部分区域开设门店。即便是被以为人气缺乏的延安南路沿线，如涌金广场，肯德基也在今年元月开设门店。从肯德基开店选址中，我们好像看到了些什么。

    一个商展要赢利要赢利，离不开两年夜身分：房钱和地位。从进进杭州到两年后黯然加入，上海良朋金伴便利店便是一个很好的例子，房钱的增加已凌驾营业额的增加。便利店商品数量是无限的，在2000-2500种阁下，而每天营业额在5000元以上已经算很好了，除往人工、水电、其他开支，根基上不赢利，而超市毛利仅在25百分阁下。肯德基所选的地位理想，营业额牢固有包管，碰到促销季节，营业额还能递增，毛利远远高于超市和便利店，再加上一天命目门店支持能低落投进成本，所以肯德基赢利也就缺乏为奇了。好的品牌还能抵消部分房钱，品牌出名度也是现在越来越多开发商、小业主所垂青的。所以有人戏称跟着肯德基，四季不愁吃，照旧有几分原理的。

    从现在市场商展供给量来看，延安南路涌金广场二楼商展让渡或出租（让渡费在20000-30000元之间，房钱在1000-3000元/平方米/年，远低于市场房钱）、城北打扮市场散展以及部分专业零售市场如四季青等较多，而求租者仍旧以延安路武林广场至庆春路、凤起路沿线以及城西等区域。供需照旧有一定的差距的。题目在于若何这之间的抵牾？除往开发商、业主调解经营业态（如涌金广场）外，业主也应调解心态，要选择有稳定报答的业态，同时也要看品牌出名度。

    关于求租者来说，选择符合的商业业态也是极度理想的题目。眼镜、珠宝、打扮业态因为毛利较高，部分业态毛利可到30百分以上，可接受较高的房钱。而理想合理的面积50-150平方米，也是包管理想的投资报答率的身分之一。所以这类业态可选择地段理想的区域。但餐饮、超市、便利店因为前期投进较年夜、毛利率偏低（20百分-25百分之间），所以房钱接受力不高，若没有好的品牌支持，所选择区域只能在二、三级地段或专业市场周边，经由历程一定的客流量来拉动营业额，加上较常年限租期（通俗是5年以上），照旧能在运营几年后有所赢利的。

    黄金地段六IT规

    通俗来说，好的店址都有一些共同的特点，可以由下面的几个应思量方面总结出来。这些特点有：

    （1）商业活动频率高的地区

    这种地区通俗也是商业中央、闹郊区，商业活动频仍频仍，则营业额肯定较高。如许的店址便是所谓“寸金之地”。在这类地区，物流快，关于服饰业来说，服饰的浒趋势很快，如果商品活动慢，则有年夜概在服饰没卖出往前就逾期了，所以商业活动频仍的地区对服饰店店址的选择来说是尽佳的地点。

    （2）生齿密度高的地区

    在居夷易近区附近

    开店，生齿比较会合，生齿密度较高，则人们云店里的频率相对高，生意好做。在这类地区，各年龄层和社会阶级的人都有。则关于卖产哪种格局或范例的服饰的选择比较随便，都会有较多的主顾。并且，因为生齿的活动量不断都很年夜，随便了解每天的销售额，因此销售额不会骤起骤落，可以包管店展稳定而丰盛的收进。

    （3）客流量多的街道

    店展处在这类街道上，客流量年夜，光顾店展的主顾就相对多。但要思量街道哪边客流量年夜，另有一些地形或效通的影响，以选择最优地点。关于一些客流量多，可是因为是交通要道，客流都是上下班的中央，则不是服饰店地点的很好选择。

    （4）交通便利的地区

    要交通便利，主顾才宁愿答应光顾，宁愿答应坐车往。通俗来说，附近有汽车站，大概主顾可以步辇儿不到20分钟的旅程可到达的店展是最优的。

    （5）人们会萃或聚会的场所

    如在剧院、片子院等文娱场所附近，偶尔会吸引那些休闲文娱的人到店里闲逛，就有良多人会买。服饰的流行快，款式多，只需能购进奇特格局哐流行的服饰，人们就会習在另外中央买不到而买下它。并且来这类文娱场所的年夜都是年白叟，他们追求时兴的心理很强，所以，在这些中央开一家时兴的服饰店，会吸引大批追逐潮水的年老主顾。

    （6）同类店展会萃的街区

    关于服饰这类选购性商品，若能会合在某一地段或街区，则更能招徕主顾。因为运营同类商品的店展良多，主顾可在这里有更多的机遇举行比较和选择。例如成都的科甲巷一条街，是成都高等打扮的离合地，生意相称火爆东玉龙街，是皮衣一条街，气候转凉或冷冬将至时，选购皮衣的人都 要来这里逛逛，生意蕃昌自不用说。

    通俗来说，具有两个以上前提的地区便是好的地点，如果能全部具，则是最佳的店址。可是具有这些前提的地点通俗房钱都会相称高。店主不要被较高的房租吓倒，而要担当申明投进这笔这笔资金能带来多年夜效益。通俗只需开店设想对了，都是高投进高报答，所以要舍行在店址上投资。

    实在好店址的高房钱并不是一天两天组成的，也不是任意可以抬高的，它是房主和租主在耐久利润分红较量中开成的左券，房钱高到租主无钱可赚，那么再好的门面也租不出往。可见，好店址固然寸土寸金，但正常情况下赚的钱总会年夜年夜跨越房钱，并有有利可图。

    因此，花年夜钱开个年夜店展，不如花年夜钱找个好店址。固然，高房钱增加了运营成本，也增加了运营压力和危害，必需得好好盘算投资项目，看空间做不做黄金旺展的生意。如果没有金刚钻，就不要揽瓷器活。如果实在是初期资金缺乏，且其他地区也另有好店址，只需能运营稳当，也一样有利可图。