公布机构：全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会(CCREC) 

　　介入本次钻研的专家有： 

　　岳颂东：国务院生长钻研中央副局长、钻研员 

　　荀培路：中国都会商业网点培植团结会会长 

　　万文英：中国商业团结会副会长，燕莎友谊商城原任总司理 

　　郭增利：中国购物中央产业资讯中央主任，亚洲购物中央协会轮值主席 

　　许无为：国际购物中央协会(ICSC)中国区首席代表 

　　李亚光:中国烹饪协会副秘书长 

　　周 榕：清华年夜学修建学院副传授，中国清华丽国MIT都会钻研中央主任 

　　高 栋：上海三益(三益中国)修建计划无限公司院长 

　　三宅设生:日本商业地产(商业地产专题：http://www.xmfv.com/special/commercial-real-estate/)计划计划专家 

　　周 芊：中信证券房地产金融初级副总裁 

　　SOPHY：澳洲鸿憬投资团体首席投资官、中澳房地产金融协会秘书长 

　　王 杰：龙德置地无限公司总司理 

　　禹 来：中信房地产株式会社副总裁兼资产运营部总司理 

　　李予恺：锦江之星南方区总司理 

　　印 钢：上海龙影投资咨询效力无限公司总裁 

　　对他们的年夜力支撑默示感谢感动！ 

　　前 言 

　　2008年，太不伟年夜，也太多磨难。 

　　2008年，中国商业地产经历了自己的春夏秋冬。无论是地动雪灾，照旧奥运的乐成举行，无论是国际金融海啸，照旧中国宏不雅观经济调控，房地产范围中的“狼来了”终于变成了理想，整个行业的投资者、消耗者的心理预期都遭到很年夜的震动和波折。 

　　我们即将走进岁末，在岁末年末之际，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会约请了行业近20位不合范围的专家学者与专业人士，对2008年商业地产相干政策、各范围一年的生长举行了钻研、总结和梳理、对2009年商业地产的生长年夜势有一个预测，供业界参考！ 

　　综 述 

　　2008年由美国次贷危殆激发的全球性金融危殆，有的专家学者称为金融瘟疫，但现在对我国经济的生长会影响到一个什么样的程度还不太尽对明朗成为众多经济学家和专家的共叫。但是，关于现在由美国次贷危殆惹起的世界性金融危殆，现在把它说得太凶猛了，好像我们到了崩溃边缘，实在不是如许的。但我们又不能低估，要有一定的思惟准备和提防步伐。 

　　商业地产对中国国夷易近经济的生长可以起到拉动的感化，并且能使国夷易近经济继续向宿世长已经显现。商业地产也是国夷易近经济生长的重要增加点。一个国家经济的生长需要“三匹马车”，即牢固资产投资、消耗与对外商业。牢固资产投资中有很重要的一块便是商业地产，扩展内需也要靠商业地产。 

　　现在中国的高端商业地产、中端商业地产、低端商业地产在每一个地区散布仍旧不匀称。在2008年宏不雅观经济出现比较年夜的回落的情况下，出现年夜的动乱大概不可知的身分仍然存在，但在各种变量比较庞大的情况之下，商业地产遭到的打击照旧比较小的行业。 

　　商业地产 

　　总结 

　　开发 

　　上半年： 

　　跟着中国对外资零售限制的打消，国际零售商得以无机遇进进中国这个世界上最年夜的消耗潜力国。一方面，年夜量的零售商进进中国市场，鞭策了我国商业地产的生长，另一方面，年夜量的商业地产项目正在兴修之中，出现出供求两旺的现象。 

　　跟着住宅市场的饱和与走低，更多有气力的开发商进进商业地产范围，出现了一大批优质商业项目，行业的总体程度在2008年有清楚的提高，不但是开发商和投资者开始成熟，整个产业链的成熟度也在响应提高。 

　　重要年夜中都会商业地产的供给干系无清楚年夜起年夜落，市场价钱相对动摇，但跟着进进年中，供给量和空置率开始相互的赓续晋升。 

　　商业地产开发多元化趋势在2008年获得表现，除了传统的年夜的房地产开发商以外，商业运营者成为市场的尽对新军，另外范围进进商业地产开发也成为2008年商业地产的一年夜特点。 

　　诸多开发商和商业企业上市前的冒去世跑马占地和上市后的财年夜气粗的建地，都对商业地产的招商和开发起到了庞年夜的鞭策感化。 

　　年夜都会生齿向郊区分散的现象开始成型，新的栖身区的组成并发作新的消耗需求，为郊区商业地产的开发供给了根基前提，开始出现比较看好的区域性商业中央。 

　　老城区的商业进级换代和商业地产开发烧门慢慢向郊区化生长成为2008年良多年夜都会的重要特征。 

　　下半年： 

　　中国商业地产投资总体在稳定中开始出现减缓，总量供过于求、空置率开始增高，各地生长的不平衡的差距开始拉年夜。 

　　跟着世界性经济危殆的影响，中国也没能防止。世界重要投资中国的投资机谈判银行受经济危殆的影响，对中国投资的答应无法得以完成，另外，分外是中国部分媒体过年夜过快的夸张世界性经济危殆对中国的危险性和危害性，海内投资机谈判商业地产开发商也放缓了投资与开发的步伐，整个商业地产的投资在部分地区出现了窒碍的状况。 

　　受住宅市场从2007年年中开始出现的低迷的影响，直接招致商业地产2008年下半年的开发商直接面临着资金的缺乏，同时，做商业地产的开发商通俗都是从住宅转做商业地产,乃至拿做住宅赚的钱来鞭策商业地产的生长,因为住宅市场的急剧萎缩,直接招致了商业地产项目进一步的投资，并且影响的面还相称年夜。 

　　中国商业地产重要经由历程销售或租赁的体例回笼资金,在2008年下半年的股票、基金等金融市场不稳定的情况下,资金年夜幅缩水，也是直接影响商业地产投资萎缩的重要身分之一。 

　　跟着世界性经济危殆的影响，消耗者的购物尤其是与房地产相干的建材、家电和家具家居，中高端商品以及“吃喝玩乐”的消耗也开始下滑,招致众多商家开店的热情和速度低落，有的年夜型连锁商家乃至防止了扩展，影响了商业地产的招商，延缓了商业地产的开发和运营。 

　　小结： 

　　2008年整个一年，中国的商业地产在生长的历程中一直饱受本钱缺乏、零售本钱稀缺、计划上的缺陷、集约的运营管理等客不雅观身分的困扰。 

　　海内一些年夜都会的商业多中央的格式开始开端组成，商圈由不雅观点开始变为理想，但并没有出现销售与停业运营旺盛的期待局势。 

　　经由前两年的开发与运营，良多都会副中央和区域商业中央的地位在2008年开始越来越牢固，这些中央组成了都会副中央和区域商业中央，并拉动了地点地商业以及商业地产的生长，但速度也有放缓的趋势。 

　　在海内二、三线都会的商业地产生长程度相对失落队的局势在2008年开始有所晋升，尤其是疆域的都会，包括一些省会都会，商业生长程度相对比较失落队的局势在2008年也开始转型；商业形式比较简朴，业态比较传统，以百货、年夜卖场、商业街、零售市场为重要形式的海内二、三线都会的商业地产在2008年也有所改进。 

　　缺乏立异的商业不雅观点和差同化的业态、团体资金气力不强和中耐久资金品种几乎空白、系统和耐久运营本领偏弱、专业细分解和跨界人才的匮乏和活动性加速，包括以销售商展为主的形式仍然占主导地位，仍旧是2008年中国商业地产生长的题目。 

　　在销售难的前提下，良多开发商开发的商业地产项目开始主动持有，但因为缺乏开发与运营管理的履历，增加了持有的难度，也延缓了招商和停业的进度。 

　　销售、招商、融资三难仍旧是困扰商业地产团体程度提高和继续康健生长的的瓶颈。固然也出现了一些商业地产项目团体销售和互助开发的多样化体例，一些主动持有并运营乐成的案例和专业的商业地产开发商也正在可喜的涌现，但短期内还无法成为主流。 

　　销租 

　　商业地产租售价钱上半年在中国重要年夜中都会无清楚年夜起年夜落，市场租售价钱相对动摇，但下半年开始出现下降的趋势，有的都会的商业地产项目根基上无法启动，不能定时开工和停业的项目开始清楚增多。 

　　招商 

　　受年夜势的影响，团体商业零售市场的竞争绝后狠恶，有效商业面积供给亦出现出了进一步加年夜的趋势，诸多建成的商业地产未能符合商户的需求，在招商时碰到较年夜的困难，“招商难”成为商业地产项目招商的特征。 

　　商业地产行业的竞争更多的从开发转向招商竞争，纯真拜托炒作不雅观点的商业地产项目出现较年夜的招商压力，真正招商乐成者甚少，直接招致停业的推延大概底子无法停业。 

　　趋势 

　　2009年将是一个机遇与挑衅并存的年代。全球经济低迷影响中国商业地产增加无限，投融资与并购压力仍旧不减。 

　　2009年住宅开发仍旧备受宏不雅观调控的打击，相对商业地产而言遭到的政策性的影响仍然较少，客不雅观上鞭策了更多的房地产企业向商业地产举行战略转型，但对一些资金气力较弱和融资渠道狭隘的企业，也面临着重要的磨练乃至IT和主动加入；即便是一些本钱型的品牌企业，因为遭到短期变现和年报的压力，分外是持有物业耐久运营的综合检验，也会调解对商业地产分外是持有物业的投资战略和组合战略。 

　　另一方面国家出台的一系列政策积极扩展内需，相对的会拉动贸更衣务业的生长，并为商业地产的生长供给了基础。 

　　跟着良多年夜的房地产开发公司的战略性转型，进进商业地产已成肯定，其标记是年夜公司都会明白大概调高各矜持有资产，组建自己的商业地产专门的投资与运营管理机构，商业地产的团体化开发和连锁运营将会成为开发的主流。 

　　跟着国家扩展内需政策的实施，经由历程都会基础工程的培植和新区的生长，商业的需求也会增加，商业拓展会出现多中央和差同化的局势。 

　　遭到都会化历程加速身分的驱动，中国二、三线都会的范围和都会培植遍及面临进级的需求，商业地产范围会进进一个放量扩展的阶段，条理化、多元化的消耗需求也将直接推进商业地产的生长。 

　　都会化在将来五年带来新增生齿是1.2亿，每年新增都会生齿2400万，都会民众化消耗市场每年年夜要增加900亿，增加极度可不雅观，直接安慰商业地产的生长。 

　　都会化窜改了都会扩张的结构，都会群的生长将极年夜的鞭策二、三线都会的生长和消耗进级，好比说珠三角都会群、长三角都会群、环渤海都会群等等，这些都会群都是近些年组成并丁壮夜的，一些都会和二线都会轨道交通的守旧和增加以及都会之间经由历程高速公路的连接也将安慰海内消耗的进级，相对的助推商业地产的生长。 

　　跟着中国中产阶级的兴起，激发消耗者构造的转变，2009年会带来商业地产质的晋升，并且会冲破传统的商业形式，跟着消耗进级，商业地产的供给也要进级。业态类别会更加多元化、特征化、时兴化，分层消耗和主题商业形式将成为生长重点。 

　　根据中国良多都会现在的生长近况和将来的生长潜力，确定了良多的区域商业中央和区域商业副中央。这些计划中的大概已在培植生长的区域商业，会慢慢向“多心多点”的格式窜改，区域化消耗将成为主流，无疑将是2009年中国都会走向多商圈的标记，肯定拉动商业地产的生长。 

　　在商业地产生长初期，开发商之间的竞争重如果营销和招商。2009年行业的竞争将是全方位的，从选址到计划，从招商到营运，从本钱到品牌。 

　　受金融危殆以及国家书贷政策的影响，肯定会对持有物业形成新的压力，中小商业地产开发企业在商展散售慢慢疲软的气象下，另有年夜概进一步继承被边缘化。 

　　受商家开店拓展速度的减缓，对商业地产的选址会更加有针对性，肯定会实施选址优化战略，也将招致商业地产优质物业之间的狠恶竞争。 

　　房地产金融 

　　总结 

　　2008年中国房地产金融上半年和下半年出现了冰火两重天的情势。 

　　上半年楼市跋扈獗的末了一冲以及与年夜陆房企、喷鼻香港、新加坡，乃至美国、英国和德国等国家的缤纷上市成为中国房地产的贪吃年夜宴，各种金融立异的呼声和尝试也汹涌澎拜。可是，跟着下半年国家宏不雅观调控量变到量变的显效，包括各种天灾****的悲不雅观氛围的舒展，分外是美国金融海啸的突如其来以及中国媒体的渲染放年夜，以地产首级王石(王石博客,王石动静,王石说吧)首先唱衰中国楼市，万科率先贬价驯熟弥漫全国，中国房地产业开始进进迷茫期。 

　　商业地产固然是传导最慢和最抗跌的但也无力躲避和幸免。商业地产融资的信贷总量和品种正本就单一，正本就系统缺失落，金融立异的步伐放缓或远景更加不明朗，限外的加剧和外资年夜本营动怒的自救和抽紧，再加上投资市场的悲不雅观和泄气，商业地产的融资无疑攻其不备！但仍然有像美国黑石基金等中耐久的资金和海内战略性的专业投资机构等，如万达逆市而动，一是看好中国的资产市场和资产价钱，二是借既“攻其不备”，以更低的价钱收买相对优质的商用物业和焦点土地本钱。 

　　趋势 

　　以商务部等部委力促的开放RETIS通道和银行对商业地产项目存款区别对待的号令获得了国务院和金融羁系部分的响应，而全国工商联房地产商会及商业不动产专委会等相干协会构造的年夜力鞭策，官方机谈判资金的伎痒，分外是相干法则和税收轨制的完竣和准备，固然国际金融年夜势欠好，但中国实体经济的相对稳定、金融立异的重要滞后和资金的活动性过剩也为中国，分外是商业地产的金融打破供给了踏实的基础。 

　　我们有来由相信也期待以REITS为意味的金融立异的2009年将会破冰，而中国银行以资产典质为本体的机制和不符合商业地产开发和运营特点的短期融资的理念和形式与国际化的尽快和真正意义上的接轨将是中国商业地产康健继续生长的底子出路。 

　　零售业 

　　总结 

　　一、商业网点 

　　市级商业中央：2008年市级商业中央获得的成绩不容置疑，在一线都会仍然出现开发过分，体量过年夜，在透支中存在冰火两重天的现象；在二、三线都会的商业网点处于构造进级中，现在可开发用地也不多。2008年消耗构造继承进级，上外洋滩和南京路、北京王府井都处于置换上条理的层面，称呼“腾笼换鸟”。2008年市级商业中央高等商品构造进级清楚，外洋一线品牌进驻重要商业街区为首选，海内品牌和老字号开始无法加入。 

　　区级商业中央：2008年区级商业中央的培植则比较差，开始被边缘化了。理想上，区级商业中央培植的利害，和社区商业一样，异样干系到老国夷易近的糊口质量，直接影响整个都会的宜居程度。在今后的情势下，有变现置换的趋势。区域型购物中央是区级商业中央和社区商业比较理想的商业配套，是比较好的购物场所。因此，“区域型购物中央”的生长期间2008年已经到临。 

　　社区商业：社区商业干系到“便夷易近、利夷易近、为夷易近”，利便和晋升老国夷易近糊口质量，商务部视为夷易近生年夜题目，抓的很紧，各地商务主管部分抓的也很紧，作为政府为夷易近办实事工程，因此生长很快，但因为前几年的一些特别缘故原因，加上早期在开发住宅时，开发商的计划存在马脚，形成欠的帐太多，2008年还账速度固然加速，欠的帐短期内照旧没还清。社区商业目标人群是外埠人，满意根基糊口用品(柴米油盐酱醋茶)与饮食效力消耗，2008年市场照客岁夜，比较稳定，增幅没有年夜起年夜落，收益牢固。 

　　专业市场和特征街：2008年依托和直接依托产业集群的专业市场和特征街运营都比较好，如义乌小商品城，杭州丝绸城，上海七浦路打扮零售市场，北京马连道茶叶一条街等。专业市场和特征商业街对中央经济的生长、失业、税收、利便购物等方面在2008年获得了很好的表现。但类似二级零售的专业市场开始弱化，创意商业地产开始异军突起。 

　　二、购物中央 

　　(1)国际购物中央 

　　根据国际购物中央的盘问拜访，零售市场在越南、印度、俄罗斯、中国、巴西等新兴国家极度具有生长潜力。申明在将来一年或几年之内国际金融机构对这些国家的投资关注程度会进一步增强。这其中包括的身分不但是经济生长速度和投资空间，也包括政治情势的稳定和政府接纳的政策。 

　　公布机构：全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会(CCREC)