推客学堂(ecdoo.com):旅店式公寓“钱”景多少_营销锦囊_管理学堂

旅店式公寓“钱”景多少

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ihunter

2011/06

　　广州房地产市场的投资产物种类单一，若何从中遴选出最具有“钱”景的项目，则需要投资者具有锐利的目光。跟着从外埠来穗义务的职业人士日益增多，“旅店式效力公寓”正遭到喜爱。金版记者实地走访了广州现在在售的两座“旅店式效力公寓”———锦源国际公寓和珠江新岸公寓，从两者所处的不合地段、投资报答体例举行申明。

　　目标客户群在高端　　

　　与传统房地产市场中夸张地段的意义比拟，“旅店式效力公寓”产物关于地段的要求更加严酷。本国企业和外籍、外埠员工的会萃活动区域，旅店、商业和文娱业配套生长成熟的商业中央，都将成为旅店式公寓投资者追逐的抢手区域。　　

　　据从事房地产义务近10年的刘西席介绍，“旅店式效力公寓”的目标租赁客户重要为外籍公司派出的初级员工、海内年夜型私企的老板、高层人士等，他们年夜多拥有在旅店公寓商住及安顿家人的需求，而这些客户的租期通俗为半年或更长，且可以承当较高额的房租费用，“钱”景看好。　　

　　“以锦源国际公寓为例，其周边拥有多个专业零售市场，加之邻近北京路商业步辇儿街，是来穗做生意、旅游的港澳台、外籍人士常来之地，除了上述目标客户群，一些小型公司、商展老板也会将其作为商住利用。”刘西席申明，这部分目标客户遍及希看在市中央或交通便捷地区糊口，既能享用通俗公寓所没有的有偿商务效力和传统旅店的硬件设置装备摆设，又具有一定水准的上门效力，重要的是能供给家庭式的居室结构，“既有家的私密性和糊口空气，又有高等旅店的专业效力和精良情况。”　　

　　针对这一市场近况，锦源国际公寓和珠江新岸公寓的主打户型均为50平方米以下的小套间，两者均拥有商展、泅水池、会所等配套办法步伐，将居家糊口和商务活动更好地融为一体。

　　“包租”VS“返租”　　

　　昨日上午，金版记者在位于北京路南段的锦源国际公寓见到了投资者杨西席，他正与两位冤家在售楼部讨论刚看中的一个43平方米套间，总房价约为75万元。　　

　　“依照首付40百分、按揭20年来计算，置办该房产之后，每个月需承当3600多元的月供。根据我对附近房地产租赁市场的了解和对比，投资报答率可维持在6百分阁下。”现在已分别在北京、广州拥有两处房产、一间商展的杨西席默示，因为锦源国际公寓引进了旅店式公寓管理公司，为业主供给“分红包租”的专业效力，因此比起同价位的纯住宅物业将更具投资“钱”景。　　

　　据了解，锦源国际公寓出售时已与一家喷鼻香港专业效力公司签订了耐久互助协议，由其为该公寓供给成熟的全套旅店式效力，以及对存心向的业主统一进里手私、电器等配套办法步伐，以37平方米和43平方米的套间为例，每套物业所需支付的配套办法步伐费用为3-5万元。　　

　　“业主可以自愿选择与该公司签订1年以上的互助协议，将所购物业以‘分红包租’的形式交给对方全权打理，由对方担当落实租赁客源、为主人供给旅店式房间效力等，每个月的总房钱收进扣除管理费、水电费、房间效力费各项支付后，再与业主三七分红。”在场一名销售人员注释道。　　

　　而位于海珠区广州年夜桥南的珠江新岸公寓虽与锦源国际公寓相称，但其部分单元接纳了“返租”的体例。“现在17、18楼两层的在售单元均可与开发商签订3年返租协议，由其以8百分的报答率按月向业主供给房钱保证。”珠江新岸公寓的销售人员默示。据悉，该盘户型面积为50-90平方米，主力户型为50平方米阁下的单间和一房一厅，匀称每平方米1.8万元的在售价钱已包括全屋的家私电器及床上用品，买家可真正完成“提着行李即进住”。

　　■睇盘锦囊　　

　　六睇旅店式效力公寓　　

　　一睇地位：能否具有可继续生长潜力。　　

　　二睇配套：全套糊口、商务效力，超市乃至婴儿托管所都要有。　　

　　三睇物管：有专业旅店物业管理公司或旅店式公寓管理公司进驻将更具“钱”景。　　

　　四睇客源：每年、每月乃至每周的租赁计划都应该有。　　

　　五睇推行：继续、稳定的市场转达是物业生长的基础。　　

　　六睇态势：外埠团体经济的生长态势要慎密亲密留意。　　

　　■税收提点　　

　　据广州市地税局有关人员介绍，旅店产权式经营业主获得的收进要缴税。根据国家税务总局《关于旅店产权式经营业主税收题目的批复》（国税函[2006]478号）划定：“旅店产权式经营业主在商定的时候内供给房产利用权与旅店举行互助运营，如房产产权并未回属新的经济实体，业主依照商定获得的牢固收进和分红收进均应视为房钱收进，根据有关税收法则、行政法规的划定，应依照‘效力业-租赁业’征收营业税，依照财产租赁所得项目征收团体所得税。”所以，如果投资者购买旅店式公寓，获得收益后应依照“效力业-租赁业”5百分的税率征收营业税，依照财产租赁所得项目20百分的税率征收团体所得税。

　　金手指　　

　　统一包装管理很重要　　

　　旅店式效力公寓每每是由开发商先将产权卖给业主，再由业主与旅店管理公司签订耐久条约，委托其运营管理并活期获得分红。有业内人士指出，此类投资形式不但报答稳定，且危害也相对小于其他物业范例。　　

　　“北京路三星级丽都旅店平常的房价打折后为307元/晚，文德年夜厦45平方米的一房一厅房钱是2300元/月，固然两者与锦源国际公寓存在一定差距，但也可以作为外埠租赁市场的一个参照。”一位旅店式公寓管理公司担当人阿辉预测，锦源国际公寓交付利用之后，经由1年阁下的推行期将可培养出与丽都旅店相称的成熟租赁市场，以43平方米的套间为例，估计分红前的房钱为300-380元/晚或5800元/月。　　

　　不外，也有投资者指出，高报答与高危害是联系在一同的，投资“旅店式效力公寓”需要货比多方睇真D.从事旅店管理3年多的老蒋就以为，现在广州在售的多个旅店式效力公寓项目均存在非统一运营管理的弊端。　　

　　“开发商供给的专业旅店管理是由业主自愿选择的，这就随便形成一栋楼同时出现‘你是投资，我是自住’的现象，对比传统旅店而言将显得不敷正轨。”老蒋默示。而在租赁市场方面，如果没有统一的包装和运营管理，难免出现业主为了抢夺市场主动压低租价的年夜概，如许一来楼盘的团体笼统和市场价钱就会遭到影响。　　

　　“旅店式效力公寓具有高投资代价，但却与股市一样是高端市场的高危害产物，因此要求投资者拥有极准确的投资目光。”一业内人士默示。

　　锦源国际公寓

　　地理地位：越秀区北京路　　

　　均价：1.75万元/平方米　　

　　物业管理费：2.8元/平方米/月　　

　　估计投资报答率：5百分-10百分　　

　　项目大要：总楼高36层，其中负四层至负二层为地下泊车场，负一层至裙楼八层为阛阓（只租不售），10-36层为面积37-212平方米的公寓　　

　　户型比例：修建面积37-55平方米占84百分、79平方米占8百分、204-212平方米占8百分；其中10～27层部分可售单元为193套。适用率在74百分.　　

　　配套办法步伐：9层和22层约3000平方米的双会所计划，另配有露天泳池。

　　珠江新岸公寓　